[0부터 1까지: 왕초보 부동산 길잡이④] 전세가 올라도 집 사지 마세요? 금리와 집값 흐름에 따른 내 집 마련 전략!

1. 전세가와 매매가, 어떤 관계일까?

전세가와 매매가는 서로 강한 연동성을 갖습니다. 전세가가 올라가면 매매가도 따라 오르거나, 전세 대신 매수로 전환하려는 수요가 생깁니다. 반면, 전세가가 하락하면 사람들은 굳이 무리해서 집을 사려 하지 않게 됩니다.
예를 들어 전세가가 4억인데 매매가가 5억이라면, 1억만 더 보태면 집을 사는 게 낫다는 판단이 나올 수 있습니다. 반대로 전세가가 3억으로 떨어지면 "좀 더 기다리자"는 심리가 강해지죠.

 

 

2. 금리가 부동산에 미치는 영향

 

금리는 대출이자를 좌우합니다. 금리가 높아지면 주택담보대출 이자도 증가해 매수 부담이 커지고, 시장에 진입하려는 수요가 줄어듭니다. 반대로 금리가 내려가면 "지금이 기회"라고 판단해 매수 수요가 늘어나게 됩니다.

• 금리 인상기: 매매 ↓, 전세 ↑
• 금리 하락기: 매매 ↑, 전세 ↓

금리 흐름에 따라 부동산 시장의 방향성이 바뀌기 때문에, 단순히 가격만 보지 말고 ‘금리 추이’를 함께 살펴야 합니다.

 

 

3. 네 가지 조합으로 분석하는 시장 상황

전세가	매매가	금리	유리한 선택
상승	안정	고금리	관망 or 전세
하락	상승	고금리	전세
상승	상승	저금리	매수 가능성 ↑
하락	하락	저금리	매수 타이밍

 

특히 전세가가 매매가의 80% 이상으로 붙는다면 매수 타이밍을 고려해볼 수 있고, 반대로 60% 미만이라면 전세로 눌러앉는 게 현명할 수 있습니다.

 

4. 실수요자라면 어떻게 행동해야 할까?

 

실수요자라면 금리, 전세가, 매매가보다도 실제 생활 조건이 우선입니다.

• 결혼, 직장 이동, 자녀 교육 등 장기 거주 목적이 있다면 저금리 구간에서 매수 전략이 유리합니다.
• 단기 거주 또는 자금 부담이 크다면, 전세로 기다리는 것이 안전한 전략입니다.

무리한 대출로 인한 스트레스보다 중요한 건 지속 가능한 내 집 마련입니다.

 

5. 투자자 전략은 어떻게 달라질까?

 

투자자들은 ‘지금’보다 ‘미래’를 봅니다.

• 금리가 정점을 찍고 내려가기 시작할 때 → 선매수 전략
• 전세가가 점차 오르고, 매매가는 아직 반응하지 않은 초기 → 입지 선점

반대로 금리가 오르고 시장이 과열되면, 빠르게 매도하고 현금화하여 다음 기회를 기다리는 전략이 필요합니다.

 

6. 지금은 전세일까, 매수일까? 판단 체크리스트

 

✅ 전세가가 매매가 대비 80% 이상인가?
✅ 금리가 고점인가, 추가 인상 여지는 있는가?
✅ 정부의 부동산 규제 방향은 완화 쪽인가?
✅ 나의 대출 가능 금액과 상환 능력은?
✅ 2년 이상 실거주 계획이 있는가?

 

이 5가지 질문에 ‘예’가 많다면, 매수 전략을 고려할 만합니다.