[0부터 1까지: 왕초보 부동산 길잡이②] 등기부등본만 보면 큰일 납니다! 전세·매매 전 꼭 봐야 할 서류 총정리

1. 등기부등본이란? 왜 중요할까?

등기부등본은 부동산의 신분증과도 같습니다. 집, 땅, 상가 등 부동산의 소유자와 권리관계가 기록된 공적 장부로, 법원에서 관리합니다. 전세를 계약할 때 등기부등본을 보지 않으면 해당 부동산의 실제 소유자와 계약을 하지 않거나, 근저당이 많은 위험한 부동산을 선택하게 될 수 있습니다.
예시: 보증금 1억 전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인했더니 근저당이 2억이 걸려있다면? 나중에 집이 경매로 넘어가 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수도 있습니다.

2. 등기부등본 구성: 표제부·갑구·을구란?

1) 표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 구조 등)

2) 갑구: 소유권과 관련된 내용 (소유자 변경, 상속, 가압류 등)

3) 을구: 소유권 외 권리 (근저당권, 전세권, 지상권 등)

예시: 갑구에 ‘홍길동’이 소유자로 등재되어 있다면, 현재 집주인
         을구에 ‘국민은행, 근저당 1억 원’이 있다면, 이 부동산은 담보로 잡혀 있음

 

3. 등기부등본 해석 방법 

1) 소유자 정보 확인: 이름과 등재일, 등기원인 (매매, 증여 등)

2) 저당권 확인: 을구에서 근저당의 채권최고액, 설정일자, 금융기관명3

3) 말소 여부: 말소등기는 글자에 취소선이 있으며, ‘말소’ 여부를 꼭 확인

갑구 1번: 2021.05.03 홍길동 소유권이전(매매)
을구 2번: 2023.02.15 국민은행 근저당권 설정 (채권최고액 120,000,000원)

→ 이 집은 홍길동 명의이며, 국민은행에 1억 2천만 원의 근저당이 설정되어 있음. 신중히 검토해야 합니다.

 

4. 등기부등본 vs 토지대장 vs 건축물대장 비교

	등기부등본	토지대장	건축물대장
발급기관	대법원 인터넷등기소	시청/구청 또는 정부24	시청/구청 또는 정부24
주요 목적	소유권 및 권리관계 확인 (저당권, 전세권 등)	토지 정보 확인 (면적, 지목, 소유자 등)	건물 정보 확인 (용도, 층수, 구조, 불법 여부 등)
권리관계 기재 여부	O (근저당권, 전세권, 가압류 등 명시)	X	X
소유자 정보	O (가장 신뢰성 높음)	O (등기부등본과 다를 경우 ‘진짜 소유자’는 등기 기준)	O
물리적 정보	X	O (지목, 지번, 면적 등)	O (층수, 연면적, 구조 등)
불법건축 확인 가능 여부	X	X	O (불법 증축, 미등기 건물 확인 가능)
법적 효력	강력한 법적 효력 있음 (공신력 있음)	참고용 서류 (법적 효력 약함)	참고용 서류 (법적 효력 약함)
확인이 필요한 경우	전세/매매 시 반드시 확인 (소유자 및 담보권 확인)	토지 매매, 지목 확인, 용도 확인 시	전세/매매/상가계약 시 건물 구조 및                     불법여부 확인 필요
인터넷 발급 가능 여부	O (대법원 인터넷등기소)	O (정부24)	O (정부24)
수수료	유료 (1건당 1,000원)	무료	무료

 

 

5. 각 서류가 필요한 상황 예시

전세 계약	등기부등본, 건축물대장 (불법 건축 확인), 전입세대열람내역 (선순위 세입자 여부)
월세 계약	등기부등본(간략 확인), 건축물대장, 계약서 내용과 실제 면적 비교
매매 계약	등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 실거래가확인서
상가 계약	건축물대장, 등기부등본, 도시계획확인서, 사용승인서, 영업 가능 여부 확인서 (용도 확인 필수)
아파트 매매	등기부등본, 건축물대장, 토지등기부(지분 확인), 전용면적 확인서, 관리비 체납 확인서(관리사무소), 재건축 관련 자료 등
주택 매매	등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 도로접합 여부 확인(진입로 문제 확인), 조망권·일조권 제한 여부 등 현장 확인 자료 포함

 

✅ 자주 묻는 질문 FAQ

Q. 등기부등본만 보면 되는 것 아닌가요?
A. 아닙니다. 등기부등본은 권리관계만 나타냅니다. 불법 건축 여부나 용도는 건축물대장에서 확인해야 합니다.

 

Q. 소유자 이름이 다를 경우 어떻게 하나요?
A. 소유자가 바뀌었지만 등기 변경이 지연된 경우일 수 있습니다. 하지만 계약 전까지는 등기부 기준의 소유자가 진짜 집주인입니다.

 

Q. 무료로 확인할 수 있나요?
A. 등기부등본은 유료(1,000원)이며, 토지대장/건축물대장은 정부24에서 무료 열람 가능합니다.

 

Q: 전세 계약 전에 등기부등본 꼭 봐야 하나요?
A: 반드시 봐야 합니다. 실소유자 여부와 근저당 확인은 필수입니다.

 

Q: 등기부등본은 얼마나 자주 갱신되나요?
A: 등기신청이 있을 때마다 실시간으로 갱신됩니다.

 

Q: 등기부등본은 언제 말소되나요?
A: 해당 권리가 소멸하면 말소등기가 이루어집니다. (예: 대출 상환 후 근저당 말소)