[0부터 1까지: 왕초보 부동산 길잡이①] 부동산 계약서 잘못 쓰면 수천만원 날립니다! 법무사·변호사 활용법까지 총정리

1. 부동산 계약서란 무엇인가?

부동산 거래를 할 때 가장 먼저 접하게 되는 서류가 바로 부동산 계약서입니다. 이 문서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 법적으로 효력을 가지는 매우 중요한 문서입니다. 계약서에 서명한 순간, 그 내용대로 거래가 진행되며, 문제가 생기더라도 계약서에 적힌 내용이 기준이 되기 때문에 매우 신중하게 작성해야 합니다.

 

그렇다면 부동산 계약서에는 어떤 내용이 들어가야 할까요? 가장 기본적으로는 매매 당사자 정보(이름, 주소, 주민등록번호), 부동산의 위치와 면적, 지번 등 정확한 정보, 거래 금액, 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자, 소유권 이전 시기, 중개사 정보 등이 포함돼야 합니다.

 

예를 들어, 서울에 있는 아파트를 매매하는 경우 다음과 같은 정보가 있어야 합니다.

• 매수인: 홍길동 (서울시 강남구)
• 매도인: 김영희 (서울시 송파구)
• 매매 금액: 8억 원
• 계약금 1억, 중도금 3억, 잔금 4억
• 잔금일: 2025년 7월 1일
• 중개사무소: OO공인중개사사무소

계약서 작성 시 자주 발생하는 실수 중 하나는 구두로 이야기한 내용을 계약서에 명시하지 않는 것입니다. “에어컨은 두고 갈게요”, “이번 달 관리비는 제가 낼게요” 등 말로만 주고받은 약속은 반드시 계약서에 적어야 나중에 분쟁이 생겼을 때 법적으로 보호받을 수 있습니다.

또한, 특약사항도 매우 중요합니다. 특약사항은 매도인과 매수인이 합의한 특별한 조건을 명시하는 부분인데, 예를 들어 “하자 발생 시 매도인이 수리 후 인계한다”는 내용이나 “전세 세입자는 계약 이후 3개월 이내 이사 예정” 같은 정보도 여기에 포함할 수 있습니다.

2. 법무사/변호사를 통해 계약하는 방법

공인중개사는 거래 연결과 실무에 강하고, 법무사나 변호사는 법률적 안정성 확보에 강합니다.

따라서 상황에 맞게 선택하거나, 공인중개사를 통해 매물을 계약하되, 계약서 검토는 변호사에게 받는 조합도 매우 효과적입니다.

 

1) 법무사 활용
법무사는 주로 등기이전, 서류 작성, 권리분석을 도와줍니다. 공인중개사를 통해 거래한 후, 계약서 검토와 등기이전을 법무사에게 맡기는 방식이 일반적입니다.
✅ 사용 예시:

“소유권 이전 등기까지 책임져 주세요”

“등기부등본에 근저당이 있어요, 안전할까요?”

 

2) 변호사 활용
변호사는 계약 전 법률적 문제를 면밀히 검토하고, 특약 조항 작성 및 분쟁 예방 조언을 해줍니다. 고액 부동산이나 투자용 상가 계약, 법인 간 거래에 특히 유리합니다.
✅ 사용 예시:

“임대인의 세금 체납으로 압류 위험이 있다는데 괜찮을까요?”

“임차인의 권리금 문제, 어떻게 특약으로 처리하죠?”

 

 

3. 비용은 얼마나 들까?

 

1) 공인중개사 수수료
정부가 정한 요율에 따라 부동산 가격의 0.4~0.9% (지역·종류별 상이)

 

2) 법무사 수수료
등기이전 위임 기준으로 보통 30만~50만 원 선
(부동산 가격이 높거나 추가 서류가 많으면 100만 원까지 상승)

 

3) 변호사 수임료
계약서 검토: 20만~50만 원
계약 대리 체결: 50만~200만 원 이상, 거래 규모·내용 복잡도에 따라 달라짐

※ 공식적인 단가는 없으며 사무실별로 상이합니다. 견적 요청 시 비교 필수!

 

✅ 계약 전 체크리스트

• 계약서에 양 당사자의 정보가 정확하게 기입되어 있는가?
• 거래 부동산의 정보가 공적장부(등기부등본 등)와 일치하는가?
• 계약금, 중도금, 잔금 일정이 명확히 명시되어 있는가?
• 특약사항이 구체적으로 작성되어 있는가?
• 계약 후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해 내용증명을 남겼는가?
• 부동산 권리관계(근저당, 전세권 등) 확인은 했는가?
• 계약서에 말로 주고받은 내용까지 모두 특약으로 포함했는가?
• 중개사 이외 전문가(법무사/변호사)의 검토를 받았는가?
• 계약 당일, 잔금 및 등기이전이 안전하게 이루어지는가?

 

✅ 실수 없이 계약하는 꿀팁

• 부동산 전자계약 시스템 활용 시 위·변조 위험 없이 계약 가능
• 계약서 작성 후 사진 or PDF로 백업
• 분쟁 발생 시 대비해 계약 조건 녹취 or 문자 기록 확보
• 반드시 등기부등본 최신본 확인 (계약 직전 날자 기준)