“전세 사기 막는 체크리스트 공개! 전세 계약할 때 반드시 확인할 7가지”

 

1. 전세 계약이란? 초보자를 위한 기초 개념

전세는 집을 일정 기간 빌리고 그에 대한 대가로 '전세보증금'을 미리 한꺼번에 내는 임대차 형태입니다. 월세와는 달리 매달 임대료를 내지 않고, 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 구조죠. 하지만 이 보증금이 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 되는 만큼, 사기 위험도 큽니다.

 

2. 전세 계약 전 반드시 확인할 7가지 체크리스트

 

① 등기부등본 확인: 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 대출이 많으면 추후 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

② 전입신고 및 확정일자 필수: 이 두 가지를 해야만 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨 보증금을 지킬 수 있습니다.

③ 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인: 보증보험에 가입하면 집주인이 돈을 돌려주지 않아도 일정 금액을 보장받을 수 있습니다.

④ 계약서에 필수 항목 기재: 임대인·임차인 인적 사항, 주소, 보증금 금액, 계약 기간 등 누락 없이 기입되어야 하며, 인감 날인도 필수입니다.

⑤ 중개사 확인 및 등록번호 조회: 공인중개사 자격 여부, 사무소 등록번호 등을 확인해 중개사기 피해를 막아야 합니다.

⑥ 관리비 내역 확인: 전세임대 시 관리비까지 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 항목과 금액을 정확히 확인하세요.

⑦ 계약금 입금 계좌 확인: 반드시 임대인의 실명 계좌로만 입금하세요. 중개사 계좌를 통한 입금은 피하는 것이 좋습니다.

 

3. 전세 사기 피해 사례와 예방법 

최근 전세 사기 유형이 점점 지능적으로 변하고 있습니다. 다음은 실제로 일어난 사례들과, 각각에 맞는 예방 방법입니다.

 

사례 ①: ‘깡통전세’로 인한 보증금 날림

서울의 한 오피스텔에 2억 원의 전세로 들어간 A씨. 계약 당시 등기부등본에는 근저당이 없었지만, 알고 보니 집주인이 여러 채의 집을 담보로 대출을 받아 둔 상태였어요. 결국 시세가 떨어지고 경매에 넘어가면서, A씨의 보증금은 대부분 날아갔습니다.

✅ 예방법:

• 계약 직전에 등기부등본을 다시 한 번 열람하세요.
• 근저당 설정 여부와 대출금액, 채권최고액 등을 확인하세요.
• 주택 시세에 비해 전세금이 지나치게 높다면 ‘깡통전세’ 가능성이 큽니다.

사례 ②: 가짜 임대인과 계약한 전세 사기

B씨는 인터넷에서 좋은 조건의 전세 매물을 보고 계약을 진행했습니다. 중개사무소도 있었고, 임대인이라 주장한 사람도 신분증과 계약서를 갖고 있었습니다. 하지만 나중에 알고 보니 진짜 집주인은 전혀 다른 사람이었고, 가짜 임대인이 보증금을 들고 사라졌습니다.

✅ 예방법:

• 임대인의 신분증과 등기부등본상 소유자 이름을 꼭 대조하세요.
• 인감증명서도 요구하고, 서명뿐 아니라 도장(직인 또는 인감)까지 확인하세요.
• 가급적이면 보증보험 가입이 가능한 물건인지 확인하고, 안 된다면 의심하세요.

사례 ③: 위장중개사 사무실을 통한 사기

C씨는 외관상 멀쩡한 부동산 사무소에서 계약을 진행했지만, 알고 보니 폐업 예정 중개소였고, 계약 이후 연락이 끊겼습니다. 보증금 1억 원은 사라졌고, 해당 사무소는 며칠 후 폐업 신고가 들어갔습니다.
✅ 예방법:

• 한국공인중개사협회 홈페이지, 또는 정부24(부동산중개업 조회) 사이트에서 중개사 등록 여부와 폐업 여부를 반드시 확인하세요.
• 전세 계약은 오프라인 방문 후 직접 문서 확인하는 것이 가장 안전합니다.

📌 핵심 요약:
전세 계약 시 “등기부등본, 신분 확인, 계약서 작성, 중개업소 조회”는 무조건 4종 세트처럼 챙기셔야 해요. 조금 귀찮더라도 직접 확인하는 습관이 보증금을 지킵니다.

 

4. 전세계약 후 해야 할 절차 (전입신고, 확정일자 등) 

계약이 끝났다고 안심하면 안 됩니다!
전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 법적 ‘방패’입니다. 순서와 방법을 정확히 알고 계셔야 해요.

1단계: 전입신고 – 내 권리를 주장할 수 있는 출발점

전입신고란?
해당 주소지에 실제로 거주하게 되었음을 행정적으로 등록하는 절차입니다.
전입신고를 하면 그 집에 ‘나’가 살고 있음을 공식적으로 인정받게 되며, 대항력이라는 법적 보호를 받을 수 있어요.

📌 신고 방법

• 온라인: 정부24 → 전입신고 서비스
• 오프라인: 주민센터 방문
• 준비물: 신분증, 임대차계약서 원본

✅ 주의 사항:

• 이사 당일 또는 그 직후에 신고해야 대항력이 생깁니다.
• 전입신고만 있고 확정일자가 없으면, 보증금은 우선변제를 받을 수 없습니다.

2단계: 확정일자 – 보증금 우선 변제 받을 권리 확보

확정일자란?
“이 계약이 언제 작성되었는지”를 공적으로 증명해 주는 날짜 도장입니다.
법원이나 주민센터에서 임대차계약서에 날짜 도장을 찍어주면 확정일자가 부여됩니다.
이는 임대인이 집을 담보로 대출을 받고 파산할 경우, 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)를 줍니다.

📌 확정일자 받는 법

• 전입신고와 동시에 주민센터에서 신청 가능
• 계약서 원본 지참 필수, 보통 비용은 무료 혹은 소액 (600원 내외)

✅ 꿀팁 예시

• 실제로 어떤 분은 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않아, 보증금을 못 돌려받은 사례가 있어요.
  → 전입신고 + 확정일자는 세트입니다! 하나라도 빠지면 보증금 보호에 구멍이 생깁니다.

5. 전세보증보험이란? 가입 방법과 혜택

 

‘전세보증금 반환보증’은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 제공하는 서비스입니다.
가입 대상은 전세계약서를 체결하고, 집주인이 일정 조건을 만족하는 경우 가능합니다.
보증금의 일정 비율(약 0.1~0.2%)의 수수료를 내고 가입하면, 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 대신 돌려받을 수 있습니다.

 

6. 계약 시 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 확정일자만 있으면 안전한가요?
A. 전입신고와 함께 있어야 대항력이 생깁니다. 둘 다 꼭 해야 해요.

Q. 중개사를 통해 계약했는데도 문제가 생기면 어떻게 하나요?
A. 한국공인중개사협회나 관할 구청에 민원을 제기하고, 법적 조치를 취할 수 있습니다.

Q. 전세 사기를 당하면 어떻게 하나요?
A. 즉시 경찰서에 신고하고, 필요 시 전세보증금 반환보증으로 대응하세요.

 

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전세계약 전에는 반드시 등기부등본 확인, 임대인 신분 확인, 전입신고 및 확정일자를 챙기고, 가능한 한 보증보험 가입까지 마치는 것이 가장 안전한 방법입니다. 작은 확인이 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다. 체크리스트를 꼭 확인하세요!